住宅用地に対する課税標準の特例について

居住用の家屋の敷地(住宅用地)には、その税負担を軽くするために課税標準の特例措置が設けられています。
居住用の家屋は、大きく二つに分類することができます。

• 専用住宅 専ら人の居住の用に供する家屋
• 併用住宅 居宅兼店舗など、居住の用に供する部分とそれ以外の部分がある家屋

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積

特例措置の対象となる住宅用地の面積は、居住用家屋の敷地面積(ただし、家屋の床面積の10倍まで)に下表の住宅用地の率を乗じて求めます。 

居住部分の割合と住宅用地特例の関係

家屋の種類	居住部分の割合※	住宅用地の率
専用住宅	全部	1
下記以外の併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
	2分の1以上	1
地上5階建以上の 耐火建築物である併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
	2分の1以上4分の3未満	0.75
	4分の3以上	1

※ 居住部分の割合 = 居住部分の床面積 / 家屋の延床面積

小規模住宅用地と一般住宅用地について

住宅用地は、小規模住宅用地と一般住宅用地に分かれ、下記の特例措置が適用されます。

用地区分と特例率

区分	面積区分	特例率
小規模住宅用地	住宅1戸当たり200m²まで	6分の1
一般住宅用地	小規模住宅用地以外で家屋の床面積の10倍まで	3分の1

例1)住宅戸数が2戸の長屋建ての家屋(専用住宅)があり、敷地面積が700m²で、家屋の床面積が220m²である場合

→住宅が2戸なので、400m²(200m² × 2)が小規模住宅用地であり、残り300m²分が一般住宅用地となります。

例2)住宅戸数が1戸の専用住宅があり、敷地面積が900m²で、家屋の床面積が80m²である場合

→住宅が1戸なので、200m²が小規模住宅用地であり、家屋の床面積の10倍が800m²であるので、800-200=600m²が一般住宅用地となり、残り100m²が非住宅用地となります。

宅地の負担調整措置について

住宅用地の負担調整措置について

土地の固定資産税の課税標準額は、原則「固定資産の価格(評価額)=課税標準額」 となりますが、以下を目的とする負担調整措置が講じられています。

1. 地価上昇による税負担の急激な上昇を抑制すること。
2. 地域や土地によりばらつきのある負担水準の均衡化・適正化を図ること。

この措置により、課税標準額は各土地の負担水準に応じ、評価額と一致するようゆるやかに上昇しています。
また、負担水準が低い土地は、価格が下落しても、税負担が上昇したり、据置かれたりする場合があります。

負担水準
個々の土地の前年度課税標準額が今年度の評価額に対してどの程度まで達しているのかを示すものです。

                                                    前年度課税標準額
負担水準 = -----------------------------------------------------------------------------
                            今年度の評価額( × 住宅用地特例率 1/3 または 1/6 )

住宅用地の負担調整措置

負担水準	課税標準額	前年度の税額との比較
100%以上	本則課税標準額(=価格 × 特例率)	据置かれる場合と 下がる場合があります
100%未満	前年度課税標準額 + 本則課税標準額 × 5%※ ※ 本則課税標準額を上回る場合は、本則課税標準額 ※ 本則課税標準額 × 20%を下回る場合は、20%相当額	上昇します

課税標準額

税率を乗じる基礎となる価額です。負担調整措置適用後のものを「課税標準額」といい、負担調整措置適用前のものを「本則課税標準額」といいます。
本則課税標準額は、住宅用地の特例等地方税法本則で規定される課税標準の特例措置を適用した後の価額となります。

計算例

• 専用住宅が1戸あり、敷地面積が180m²で、家屋の床面積が80m²の場合
• 令和6年度の評価額が1,800,000円、令和5年度の課税標準額が1,600,000円の場合

面積要件から小規模住宅用地の範囲内です。よって、評価額は小規模住宅用地の特例率6分の1を乗じた値となります。

▼令和5年度の課税標準額 1,600,000円 ・・・・・・ (a) → 令和2年度の税額は、課税標準額1,600,000円 × 税率1.4% = 22,400円
▼令和6年度の評価額 1,800,000円 ・・・・・・ (b)

1 負担水準(%)を計算します(a ÷ b × 100)
(a)1,600,000 ÷ (b)1,800,000 × 100 = 88.88%

2 今年度の課税標準額を計算します((a) + (b) × 5%)
(a)1,600,000 + (b)1,800,000 × 5% = 1,690,000円・・・・(c) → 今年度(令和3年度)の課税標準額は、1,690,000円

3 税額を求めます(今年度課税標準額 × 税率1.4%)
(c)1,690,000 × 1.4% = 23,660円
→税(相当)額は、23,600円となります

商業地等の負担調整措置について

商業地等は、住宅用地と同様に、税の負担調整措置があります。以下のとおりです。

1. 負担水準が70%を超える土地については、今年度の評価額の70%を課税標準額とします。
2. 負担水準が60%以上70%以下の土地については、前年度課税標準額を据置きます。
3. 負担水準が60%未満の土地については、前年度課税標準額に今年度の評価額の5%を加えた額を課税標準額とします。
   ただし、その額が今年度の評価額の60%を上回る場合は、60%相当額とし、今年度の評価額の20%を下回る場合は、20%相当額とします。

住宅用地と商業地等の負担調整措置

負担水準(%)	負担調整措置
	住宅用地	商業地等
100以上	本則課税標準額(=価格 × 特例率)まで引下げ	本則課税標準額(価格)の70%まで引下げ
70超100未満	前年度課税標準額 + (今年度の評価額 × 住宅特例率 × 5%)
60以上70以下		前年度課税標準額に据置き
20以上60未満		前年度課税標準額 + (今年度の評価額 × 5%) ※ ただし、上記で求めた額が今年度の評価額の60%を上回る場合は、今年度の評価額の60%
20未満	本則課税標準額(=価格 × 特例率) × 20%まで引上げ	本則課税標準額(価格)の20%まで引上げ

その他の地目の負担調整措置について

一般農地について

一般農地(転用許可を受けた農地は除く。)についても、評価額に対する前年度課税標準額の割合に応じた負担調整措置が導入されています。

一般農地の負担調整措置

負担水準(%)	本年度課税標準額
90%以上	前年度課税標準額 × 1.025
80%以上 90%未満	前年度課税標準額 × 1.05
70%以上 80%未満	前年度課税標準額 × 1.075
70%未満	前年度課税標準額 × 1.10

宅地・一般農地以外の土地に対する課税

山林その他の地目の原則的な評価方法については、地目別の評価方法のとおりです。 
山林その他の地目(以下にある宅地並み評価のものを除きます。)については、次の1.または2.のうちいずれか少ない額になります。

1. 今年度の価格(=本則課税標準額A) × 税率(1.4%)
2. (前年度の課税標準額 + A × 5%) × 税率(1.4%)

(2.により算定した額がA × 20% × 税率を下回る場合には、A × 20% × 税率となります。)

ただし、宅地・農地等のうちに介在する山林および市街化近郊の山林で、当該山林の近傍の宅地・農地等との評価の均衡上、一般の山林の評価方法によって評価することが適当でないと認められるもの(これを「介在山林」といいます。)については、当該山林の付近の宅地・農地等の価額に比準してその価額を求めます。
この介在山林のうち宅地並み評価の土地およびその他の地目のうち、宅地並み評価の土地については、商業地等の宅地と同様の税負担の調整措置が適用されます。